El Plan RESIDE Madrid, la reforma urbanística del Ayuntamiento para proteger la vivienda, cambia qué pisos pueden funcionar como vivienda turística en la ciudad: en el centro histórico cierra la puerta a los pisos sueltos en edificios de viviendas y en el resto de Madrid solo la deja abierta con condiciones muy concretas.
Si tienes un piso en Madrid y te estabas planteando alquilarlo por noches, o ya lo haces, esto te afecta directamente. Lo contamos desde el lado de quien gestiona apartamentos en el centro todos los días, con las fuentes oficiales enlazadas y con la fecha en la que las consultamos, el 25 de septiembre de 2026, porque es una norma que se sigue interpretando y conviene saber de qué momento hablamos.
La respuesta corta
El Plan RESIDE es una modificación del Plan General de Madrid que protege el uso residencial. En el centro histórico prohíbe los pisos turísticos repartidos por edificios de viviendas. Fuera del centro los permite solo con acceso independiente desde la calle y en planta baja o primera. Operar sin licencia se sanciona desde 30.001 euros.
¿Qué es el Plan RESIDE y desde cuándo se aplica?
El nombre completo habla de protección y mejora del uso residencial, y eso resume la idea: frenar la conversión de viviendas en alojamiento turístico en los barrios donde más se ha concentrado. Técnicamente es una modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, no una ordenanza aparte, y por eso tiene tanto peso: decide qué uso puede tener cada inmueble.
La Comunidad de Madrid la aprobó definitivamente en su Consejo de Gobierno del 27 de agosto de 2025. El acuerdo se publicó en el BOCM del 4 de septiembre de 2025 y las normas urbanísticas en el BOCM del 22 de septiembre de 2025, fecha desde la que se aplica, según recogen despachos como Garrigues. El Ayuntamiento lo presentó en una nota oficial del 27 de agosto de 2025 con un titular que no deja dudas: no habrá pisos turísticos en edificios residenciales.
A día de hoy la norma lleva un año en vigor. Lo que sigue cambiando es cómo se aplica en cada caso concreto, y ahí es donde la mayoría de propietarios se pierde.
¿Qué cambia en el centro histórico y qué en el resto de Madrid?
El plan distingue dos zonas con reglas muy distintas. La primera es el Centro Histórico, el ámbito que el planeamiento llama APE 00.01, que coincide a grandes rasgos con el Madrid de siempre dentro de las rondas. La segunda es todo lo demás. Resumido, así queda cada una:
| Situación | Centro Histórico | Resto de la ciudad |
|---|---|---|
| Piso turístico suelto en un edificio de viviendas | No permitido | Solo con acceso independiente y en planta baja o primera |
| Edificio completo de uso turístico | Solo edificios catalogados en calles no terciarizadas, durante 15 años y ligado a rehabilitación | Permitido, sin plazo |
| Planta baja en ejes comerciales | No aplica como vía de entrada | No permitido en los ejes terciarios |
Fuente: nota del Ayuntamiento de Madrid del 27 de agosto de 2025 y análisis publicados por despachos especializados, consultados el 25 de septiembre de 2026.
El caso del edificio catalogado en el centro es el más curioso. Permite pasar un edificio entero a uso turístico durante quince años, pero con la licencia vinculada a su rehabilitación y con la obligación de que después vuelva a ser residencial. Es una vía pensada para rehabilitar patrimonio, no para el propietario de un piso.
Para ese propietario, la conclusión práctica es clara: si tu piso está en un edificio de viviendas dentro del centro histórico, ya no puede convertirse en piso turístico. Y si está fuera, casi todo depende de dos datos que puedes comprobar en cinco minutos: en qué planta está y por dónde se entra.
¿Qué condiciones tiene que cumplir un piso turístico fuera del centro?
Fuera del Centro Histórico el plan no prohíbe, pero filtra mucho. Estas son las condiciones urbanísticas que tiene que cumplir el piso, más los trámites autonómicos que ya existían y que siguen siendo necesarios.
- Acceso independiente desde la calle. El huésped no puede usar el portal ni la escalera del resto de vecinos.
- Planta baja, primera o inferior a la baja. Un tercero con ascensor compartido queda fuera, aunque esté en un barrio sin saturación turística.
- Nunca en planta baja de un eje terciario. Esas plantas bajas se reservan a la actividad comercial de la calle.
- Licencia municipal. Sin licencia no hay uso turístico legal, cumpla o no el resto.
- Declaración responsable y registro autonómico. La Comunidad de Madrid exige inscribir la vivienda en su Registro de Empresas Turísticas, con el certificado de idoneidad y la autorización de la comunidad de propietarios, según su sede electrónica.
Un matiz que se olvida a menudo: cumplir las condiciones urbanísticas no te da la licencia por sí mismo. Hay que tramitarla, y el Ayuntamiento no la concede a un piso que no encaje en su zona. Por eso el orden correcto es comprobar primero el encaje y después pensar en ingresos.
El marco autonómico también se ha movido este año. El Decreto 79/2014, que regula los apartamentos y viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid, se modificó con el Decreto 27/2026, de 25 de marzo, publicado en el BOCM del 6 de abril de 2026, según la página de normativa de la Comunidad.
¿Cuántos pisos turísticos hay y cuánto cuesta operar sin licencia?
Las cifras que dio el Ayuntamiento al presentar el plan explican por qué se aprobó. En la ciudad operaban 17.360 establecimientos turísticos, de los que 16.100 eran pisos turísticos, y solo unos 1.200 estaban en regla.
Fuente: nota del Ayuntamiento de Madrid del 27 de agosto de 2025. La misma nota cita 1.293 viviendas en el listado oficial de licencias, así que la cifra de pisos legales se mueve entre esas dos referencias según el recuento.
Las sanciones son lo que más ha cambiado para el propietario. Antes, operar sin licencia se castigaba con multas coercitivas de entre 1.000 y 3.000 euros; ahora la primera sanción es de 30.001 euros, sube a 60.001 si hay reincidencia y a 100.001 si la actividad persiste. Con esas cantidades, un piso turístico ilegal deja de ser un riesgo pequeño a cambio de ingresos altos y pasa a ser una apuesta que puede comerse varios años de rentabilidad de golpe.
¿Afecta el Plan RESIDE al alquiler de temporada?
El plan regula el uso de hospedaje, que es lo que es un piso turístico. El alquiler de temporada es otra cosa: un arrendamiento de meses con un motivo temporal concreto, como un traslado de trabajo, unos estudios o una obra en casa, que se rige por el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La propia Comunidad de Madrid lo explica así y lo separa de la vivienda de uso turístico.
La nota oficial del Ayuntamiento sobre el Plan RESIDE no menciona el alquiler de temporada, y los análisis del sector coinciden en que no le afecta. Pero hay un matiz que conviene no saltarse: el contrato de temporada tiene que ser real. Alquilar por noches con un papel de temporada para esquivar la licencia es precisamente lo que las inspecciones buscan. Tienes el detalle del contrato, los plazos y la fianza en nuestra guía de alquiler temporal en Madrid para particulares.
¿Qué pasa con el registro único de alquileres?
En paralelo al plan municipal había una obligación estatal: el registro único de arrendamientos de corta duración, creado por el Real Decreto 1312/2024, que exigía un número de registro para anunciar el piso en las plataformas. El Tribunal Supremo lo anuló en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo, publicada en el BOE del 8 de junio de 2026, y lo reiteró en la sentencia 629/2026, de 21 de mayo. El motivo es que el Estado no tenía competencia para crearlo encima de los registros autonómicos.
Lo que cae es el procedimiento de registro estatal y la obligación de mostrar ese número para anunciarse. Siguen en pie la Ventanilla Única Digital y la obligación de las plataformas de enviar datos. Y, sobre todo, siguen en pie el registro de la Comunidad de Madrid y la licencia municipal, que son los que deciden si un piso puede ser turístico.
Esto no es asesoramiento jurídico. Resumimos normas oficiales con su fuente y su fecha para que sepas qué preguntar. Antes de invertir en un piso o de cambiarle el uso, comprueba su situación urbanística concreta en el Ayuntamiento y consulta con un abogado o un gestor especializado.
¿Qué puedes hacer si tu piso ya no encaja como turístico?
Que un piso no pueda ser turístico no significa que tenga que quedarse vacío ni que haya que venderlo. En el centro de Madrid hay demanda estable de estancias de meses: profesionales desplazados, estudiantes internacionales, familias en mitad de una mudanza. Es la base de nuestros apartamentos de larga estancia en Madrid, y la razón por la que muchos propietarios acaban ahí.
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Paso 1
Comprueba la zona y la planta
Si el piso está en el Centro Histórico y en un edificio de viviendas, el uso turístico está descartado. Fuera, mira planta y acceso antes de nada.
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Paso 2
Decide la fórmula
Turístico si cumple y obtienes licencia, temporada si tu piso encaja con estancias de meses, larga duración si prefieres el mínimo trabajo.
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Paso 3
Prepara el piso para esa fórmula
Un piso de temporada se alquila amueblado y equipado, con suministros incluidos. No se prepara igual que uno de larga duración.
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Paso 4
Elige quién lo gestiona
Contratos, cobros, limpieza, incidencias y rotación. Es donde se gana o se pierde el neto.
Si vas a delegar la gestión, merece la pena saber qué exigir antes de firmar: comisiones, liquidaciones, qué pasa con las reformas y cómo se rompe el contrato. Lo desarrollamos en la guía sobre qué preguntar a una empresa de gestión de apartamentos turísticos.
Y si quieres ver cómo trabajamos con propietarios, lo tienes en nuestra página de gestión de apartamentos en Madrid: adaptamos el piso a la fórmula que le encaja y nos ocupamos del día a día.
Cuéntanos tu piso y te decimos qué fórmula le encaja
Nos dices dónde está, en qué planta y cómo está, y te respondemos por escrito con las opciones reales que tiene con la normativa de hoy.
Preguntas frecuentes sobre el Plan RESIDE de Madrid
¿Desde cuándo está en vigor el Plan RESIDE?
Las normas urbanísticas se publicaron en el BOCM del 22 de septiembre de 2025 y desde esa fecha se aplican. La Comunidad de Madrid lo había aprobado definitivamente el 27 de agosto de 2025.
¿Puedo tener un piso turístico en el centro de Madrid?
En un edificio de viviendas dentro del Centro Histórico, no: el plan prohíbe los pisos turísticos sueltos en edificios residenciales de ese ámbito. Solo permite el uso turístico de edificios completos catalogados en calles no terciarizadas, durante 15 años y ligado a su rehabilitación.
¿Qué requisitos hay fuera del centro histórico?
El piso tiene que tener acceso independiente desde la calle y estar en planta baja, primera o inferior a la baja, nunca en la planta baja de un eje terciario. Además necesita licencia municipal y la inscripción en el registro de la Comunidad de Madrid.
¿Cuál es la multa por tener un piso turístico sin licencia en Madrid?
Según el Ayuntamiento, 30.001 euros la primera vez, 60.001 euros si hay reincidencia y 100.001 euros si la actividad persiste.
¿El Plan RESIDE afecta al alquiler de temporada?
El plan regula el uso turístico, y el alquiler de temporada es un arrendamiento regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, así que no es su objeto. Eso sí, el contrato de temporada tiene que responder a una necesidad temporal real.
En resumen
- El Plan RESIDE se aplica desde el 22 de septiembre de 2025 y es una modificación del Plan General de Madrid.
- En el Centro Histórico no se permiten pisos turísticos sueltos en edificios de viviendas.
- Fuera del centro, solo con acceso independiente y en planta baja o primera, y siempre con licencia.
- Operar sin licencia se sanciona desde 30.001 euros.
- El registro único estatal lo anuló el Supremo en mayo de 2026, pero la licencia y el registro autonómico siguen vigentes.
- Si tu piso no encaja como turístico, la estancia media es la alternativa con más demanda en el centro.
