La rentabilidad de un piso turístico en Madrid no es un porcentaje que se pueda copiar de un titular: depende de la licencia, del barrio, de cuántas noches consigues llenar y de cuánto se te va en gastos antes de que el dinero llegue a tu cuenta.
La respuesta corta
Un piso turístico renta más por noche que un alquiler convencional y menos noches al año, así que la cuenta que importa no es el precio por noche sino los ingresos netos de doce meses divididos entre lo que te costó la vivienda. En Madrid, además, hay un filtro previo al dinero: si el piso no puede tener licencia de vivienda de uso turístico, la cifra que salga del cálculo es papel mojado.
Esto es lo que vemos cada semana cuando un propietario nos escribe desde nuestra página de gestión de apartamentos en Madrid. Casi siempre llega con un número en la cabeza, sacado de un portal o de un vecino, y casi siempre ese número es ingreso bruto en temporada alta, no rentabilidad anual.
En este artículo te contamos cómo se hace la cuenta entera, qué dicen los datos públicos del mercado madrileño a fecha de hoy y en qué punto conviene parar y comparar con otras fórmulas antes de meterse en obras.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un piso turístico, paso a paso?
La rentabilidad bruta es sencilla: ingresos anuales entre el valor de la vivienda, por cien. El problema es que casi nadie calcula bien ni la parte de arriba ni la de abajo. Arriba se suele poner el mejor mes multiplicado por doce; abajo, el precio de compra sin los impuestos ni la reforma.
La que sirve para decidir es la rentabilidad neta, y se construye en cuatro pasos. Ninguno se puede saltar.
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Paso 1
Estima el ingreso bruto con tu ocupación real
Precio medio por noche multiplicado por las noches que de verdad vas a vender en un año. No uses la tarifa de un puente de mayo como media: los meses flojos existen y pesan igual en el total.
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Paso 2
Resta todos los gastos de explotación
Limpiezas entre estancias, lavandería, suministros, wifi, comunidad, seguro, IBI, mantenimiento, reposición y la comisión de quien lo gestione. Aquí es donde se evapora buena parte del ingreso bruto.
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Paso 3
Calcula la inversión total, no el precio de compra
Suma al precio los impuestos de la compraventa, la notaría, el registro, la reforma, el mobiliario y el equipamiento completo. Un piso turístico se entrega listo para entrar, y eso cuesta dinero antes de la primera noche.
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Paso 4
Divide y compara con la alternativa
Ingreso neto anual entre inversión total, por cien. Y compara esa cifra con lo que daría el mismo piso en alquiler de temporada o de larga duración, que es la decisión real que tienes delante.
El paso 2 es el que más sorpresas da. En un alquiler tradicional el inquilino paga sus suministros y la vivienda se limpia sola; en un piso turístico cada entrada y cada salida tienen un coste, y ese coste no baja cuando baja la ocupación.
El paso 3 es el que más se maquilla. Equipar un apartamento para que compita en el centro de Madrid, con la cocina completa, la ropa de cama doble, el wifi bueno y la cerradura inteligente, no es amueblarlo con lo que sobró de la casa anterior.
¿Qué dicen hoy los números del mercado madrileño?
Hay tres fuentes públicas que conviene mirar antes de hacer ninguna cuenta. La primera es el Ayuntamiento de Madrid, que al presentar el Plan RESIDE cifró en 17.360 los establecimientos turísticos de la ciudad, de los que 16.100 son pisos turísticos y solo 1.200 están en regla, un 7,45 % (nota de prensa consultada el 24 de septiembre de 2026). La segunda es el INE, cuya encuesta de ocupación en alojamientos extrahoteleros de mayo de 2026, publicada el 1 de julio, sitúa a la Comunidad de Madrid en el 83,1 % de apartamentos ocupados, la cifra más alta de España, con una estancia media nacional de 4,0 noches. La tercera es idealista, que en su informe del primer trimestre de 2026 deja la rentabilidad bruta del alquiler tradicional en el 6,7 % de media en España y en el 4,7 % en la ciudad de Madrid.
Leídas juntas, esas cuatro cifras cuentan una historia bastante clara. La demanda existe y es fuerte, porque Madrid llena sus apartamentos por encima de cualquier otra comunidad. La oferta legal es diminuta, porque nueve de cada diez pisos turísticos de la ciudad operan sin la licencia que les correspondería. Y el listón que hay que superar para que la operación tenga sentido es ese 4,7 % del alquiler de toda la vida, que se consigue sin limpiezas, sin rotación y sin trámites.
Dicho de otra forma: el piso turístico solo compensa si la diferencia sobre ese 4,7 % es lo bastante grande como para pagar el trabajo extra y el riesgo regulatorio. Cuando no lo es, hay fórmulas intermedias que rinden mejor por hora dedicada, y las vemos más abajo.
¿Qué gastos hay que restar antes de cantar una rentabilidad?
Esta es la lista que usamos nosotros cuando valoramos un piso. No es exhaustiva para todos los casos, pero si falta alguna de estas partidas en tu hoja de cálculo, el número que te sale es más alto de lo que va a ser tu año real.
- Limpieza y lavandería. Un coste por estancia, no mensual. Con estancias cortas se multiplica.
- Suministros y wifi. Los paga el propietario, y en un piso turístico el consumo no lo controla nadie.
- Mantenimiento y reposición. El desgaste de una vivienda con rotación alta no se parece al de una familia.
- Seguro específico, IBI y comunidad. El seguro de hogar normal no cubre el uso turístico.
- Comisiones. La de la gestora y, si vendes por portales, también la del portal sobre cada reserva.
- Noches vacías. El coste que nadie apunta. Un piso sin ocupar sigue generando gasto fijo.
Las comisiones merecen una mención aparte porque son la partida más fácil de reducir. Cada reserva que entra por un portal se lleva un porcentaje que no vuelve, y ese porcentaje se paga todos los meses del año. Por eso trabajamos la reserva directa en nuestros apartamentos turísticos en Madrid centro: cada noche que se vende en la web propia en lugar de en un portal mejora el neto sin tocar el precio.
Si quieres ver el detalle de qué preguntar sobre comisiones, contratos y liquidaciones antes de firmar con nadie, lo desarrollamos en la guía sobre qué preguntar a una empresa de gestión de apartamentos turísticos.
¿Renta más un piso turístico que un alquiler de temporada?
No siempre, y esa es la parte que menos se cuenta. Entre el alquiler turístico por noches y el contrato de un año hay una fórmula intermedia que en Madrid funciona muy bien, sobre todo en los barrios con demanda de profesionales y estudiantes internacionales.
| Fórmula | Duración típica | Quién paga los suministros | Rotación al año | Trabajo del propietario |
|---|---|---|---|---|
| Piso turístico | De 1 a 10 noches | El propietario | Muy alta | Alto, o comisión de gestión |
| Alquiler de temporada | De 1 a 11 meses | Suele ir incluido en la cuota | Media | Medio |
| Larga duración | Un año o más | El inquilino | Baja | Bajo |
La columna que decide casi siempre es la de rotación. Cuanto más corta es la estancia, más ingresos por noche y más gasto por noche, así que la ventaja del turístico se estrecha en cuanto la ocupación baja de lo previsto. Con estancias de meses la ocupación se estabiliza, el coste de limpieza se reparte y el ingreso es previsible.
Es la lógica que hay detrás de nuestros apartamentos de larga estancia en Madrid y la razón por la que muchos propietarios acaban ahí. Si quieres ver la comparación desde el lado del inquilino, que ayuda a entender por qué esa demanda es tan constante, la tienes en el artículo sobre cuándo compensa el alquiler por meses en Madrid.
¿Qué puede cambiar tus números este año en Madrid?
Dos cosas han cambiado en el último año y las dos afectan al cálculo. La primera es el Plan RESIDE del Ayuntamiento de Madrid, en vigor desde septiembre de 2025, que prohíbe los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales del centro histórico y, en el resto de la ciudad, exige acceso independiente en planta baja y primera. Para muchos pisos eso no es un matiz administrativo: es la diferencia entre poder operar y no poder.
La segunda es que el Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026, anuló el registro único de arrendamientos que creaba el Real Decreto 1312/2024, por entender que el Estado no tenía competencia para superponerlo a los registros autonómicos. La ventanilla única digital y las obligaciones de información de las plataformas siguen en pie, así que el trámite no desaparece, cambia de sitio.
Ninguna de las cifras de este artículo es una previsión para tu piso. Son datos públicos de mercado con su fuente y su fecha, y sirven para encuadrar el cálculo, no para sustituirlo. Antes de decidir nada, conviene comprobar la situación urbanística concreta de la vivienda y contrastar el encaje fiscal con un asesor.
El orden correcto, por tanto, no es calcular primero y preguntar después. Es al revés: primero se comprueba si el piso puede ser vivienda de uso turístico en su edificio y en su calle, y solo si la respuesta es que sí tiene sentido estimar ingresos.
Cuando la respuesta es que no, el piso no se queda parado. Ahí es donde entra la estancia media, que en Madrid tiene demanda todo el año y no depende de una licencia turística.
¿Cómo saber lo que puede rendir tu piso concreto?
Con el piso delante. Nosotros miramos la calle, el edificio, la superficie, el estado, lo que se está pagando en comparables de esa zona y qué fórmula encaja mejor con tus planes, y con eso salen dos escenarios con números en lugar de una promesa.
Cuéntanos tu piso y te damos los números
Nos dices dónde está y cómo está, y te devolvemos una estimación por escrito con las fórmulas que le encajan y lo que implica cada una.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de un piso turístico en Madrid
¿Cuál es la rentabilidad media de un piso turístico en Madrid?
No existe una media fiable y pública para pisos turísticos por ciudad, así que cualquier porcentaje que veas citado como media conviene mirarlo con lupa. Lo que sí es público es la referencia del alquiler tradicional: idealista sitúa la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler en la ciudad de Madrid en el 4,7 % en el primer trimestre de 2026. Ese es el listón que el turístico tiene que superar con holgura para que compense el trabajo extra.
¿Cuántos pisos turísticos hay en Madrid y cuántos son legales?
Según la nota de prensa del Ayuntamiento de Madrid sobre el Plan RESIDE, en la ciudad operan 17.360 establecimientos turísticos, de los que 16.100 son pisos turísticos. Solo 1.200 están en regla, un 7,45 % del total.
¿Qué gastos se restan para calcular la rentabilidad neta?
Limpieza y lavandería por estancia, suministros y wifi, mantenimiento y reposición, seguro específico de uso turístico, IBI y comunidad, las comisiones de gestión y de los portales, y el coste de las noches que quedan vacías. Sin esas partidas el número que sale es ingreso bruto, no rentabilidad.
¿Sigue siendo obligatorio el número de registro único de alquiler?
El Tribunal Supremo anuló el registro único de arrendamientos en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026, por falta de competencia estatal para superponerlo a los registros autonómicos. Se mantienen la ventanilla única digital y las obligaciones de información de las plataformas, además de los registros de cada comunidad autónoma.
¿Y si mi piso no puede tener licencia turística?
Queda la estancia media, que en Madrid tiene demanda estable de profesionales desplazados, estudiantes internacionales y personas en mudanza. El contrato es de temporada, la rotación es mucho menor y los suministros suelen ir dentro de la cuota, así que el neto es más previsible aunque el bruto por noche sea más bajo.
En resumen
En resumen
- La rentabilidad de un piso turístico en Madrid se mide en neto anual sobre la inversión total, no en precio por noche.
- Los datos públicos dicen que la demanda es la más alta de España y que la oferta legal es mínima: el filtro urbanístico va antes que la calculadora.
- El listón a batir es el 4,7 % del alquiler tradicional en la ciudad, y batirlo exige que la ocupación aguante todo el año.
- Si el piso no encaja en turístico, la estancia media suele dar un neto más previsible con mucho menos trabajo.
